Abbruch statt Teilrückbau

Eine bauordnungsbehördliche Rückbauverfügung ist rechtswidrig, wenn sie nicht geeignet ist, rechtmäßige Zustände herzustellen.

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22.08.2005, Az.: 10 A 4694/03
BauGB § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, 2, 7; BauO-NW § 6 Abs. 6, 15, § 61 Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Der Kläger ist Eigentümer eines Wohnhauses mit 2 Wohneinheiten. Dieses wurde ursprünglich als Übergangsheim für Ausgebombte gegen Ende des 2. Weltkrieges errichtet. In den 60iger Jahren erfolgte ein Erweiterungsbau sowie ein Anbau und eine Aufstockung des Gebäudes. Eine Baugenehmigung liegt nicht vor. Das Grundstück befindet sich im Außenbereich. Im Jahre 2000 stellte das Bauamt fest, dass weitere ungenehmigte Umbau- und Erweiterungs-maßnahmen durchgeführt wurden. So hatte der Kläger unter anderem im Dachgeschoss 4 Dachgaupen errichtet und unter Entfernung verschiedener Trennwände das Dachgeschoss ausgebaut.

Die Baubehörde gab dem Kläger auf, innerhalb von 2 Monaten nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung die Dachgaupen sowie die Trennwände für die beabsichtigten Nutzungen im Dachgeschoss zu entfernen.

Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht blieben erfolglos.

Entscheidung

Die Berufung des Klägers vor dem Oberverwaltungsgericht hatte Erfolg.

Das OVG bestätigt zunächst das Urteil des VG insoweit, dass die durch den Kläger vorgenommenen baulichen Änderungen formell und materiell illegal waren. Es hebt jedoch die Beseitigungsverfügung deshalb auf, weil diese ermessensfehlerhaft war. Die Beseitigungs-verfügung sei nicht zur Herstellung rechtmäßiger Zustände geeignet. Denn Zweck der Ordnungsverfügung muss es sein, baurechtswidrige Zustände zu beseitigen. Maßnahmen, die den vorgefundenen rechtswidrigen Zustand nur verändern oder reduzieren, scheiden dann grundsätzlich aus.

Die hier geforderte Entfernung der Dachgaupen und Trennwände ändert nichts an der baurechtlichen Unzulässigkeit des Gebäudes insgesamt. Dem im Außenbereich nicht privilegierten Wohngebäude stehen auch nach dem Rückbau die öffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Nr. 1, 2 und 7 BauGB entgegen.

Außerdem verbliebe nach der angeordneten Entfernung der 4 Dachgaupen ein nicht sinnvoll existenzfähiger Torso.

Aus der streitgegenständlichen Rückbau-verfügung kann auch nicht eine einen Vertrauenstatbestand begründende aktive Duldung der nach dem Rückbau verbleibenden baurechtswidrigen Zustände durch die Behörde entnommen werden. In diesem Fall hätte aus der Verfügung der Wille der Behörde zum Ausdruck kommen müssen, die verbleibenden Rechtsverstöße auf Dauer hinzunehmen.

Dies war hier nicht gegeben.

Praxishinweis

Der Kläger hat einen Pyrrhussieg erstritten. Er hat den Prozess zwar gewonnen, muss aber auf Grund der unmissverständlichen und klaren Hinweise des OVG damit rechnen, dass die Baubehörde nunmehr den vollständigen Abbruch des Gebäudes verfügt.

Wolfgang Baur Rechtsanwalt