Ausgleichsbetrag für eine Sanierung gemäß § 154 Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch ermöglicht es den Kommunen, Maßnahmen zu treffen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (sogenannte Sanierungsmaßnahmen).

Hierzu gehören beispielsweise die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Bevölkerung (bessere Belichtung, Besonnung, Belüftung, bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Zugänglichkeit der Grundstücke) oder auch die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr, der wirtschaftlichen Situation und Entwicklungsfähigkeit oder der infrastrukturellen Erschließung des Gebiets (Beispiel: Altstadtsanierung).

Die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen wird in der Regel zu einer Verbesserung der städtebaulichen Situation und damit auch zu einer Werterhöhung der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke führen.

Gemäß § 154 Abs. 1 BauGB sind die Kommunen berechtigt, von den Eigentümern zur Abschöpfung dieser Werterhöhung einen Ausgleichsbetrag zu verlangen.

Hierbei sind folgende Punkte zu beachten:

  • Der Ausgleichsbetrag ist erst nach Abschluss der Sanierung zu bezahlen.
  • Ausgleichspflichtig ist der Eigentümer des Grundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme.
  • Der Ausgleichsbetrag ist beitragsähnlich ausgestaltet. Ein Widerspruch gegen den Bescheid hat deshalb keine aufschiebende Wirkung und der Betrag muss in der Regel auch bei Einlegung eines Widerspruchs zunächst einmal gezahlt werden.
  • Die Gemeinde muss den Ausgleichsbetrag erheben. Ein Ermessen steht ihr nicht zu. Es ist ihr insbesondere nicht gestattet, einfach auf die Geltendmachung des Ausgleichsbetrages zu verzichten.
  • Der Ausgleichsbetrag soll sich in der Regel für den Eigentümer neutral auswirken. Er erzielt aus der Sanierungsmaßnahme weder einen Gewinn noch einen Verlust. Einerseits gewinnt sein Grundstück an Wert. Dieser Wert ist dann über den Ausgleichsbetrag wieder auszugleichen. Gleiches gilt auch für die Gemeinde. Einen etwaigen Überschuss muss sie wieder an die Eigentümer auskehren.
  • Die Höhe des Ausgleichsbetrages bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Es sind zwei Werte gegenüberzustellen, nämlich einmal der Bodenwert ohne Aussicht auf eine Sanierung (Anfangswert) und der Bodenwert nach oder aufgrund der Sanierung (Endwert).

Die sanierungsbedingte Erhöhung des Grundstückswerts besteht aus dem Unterschied beider Werte. Beide Werte sind nach den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung zu ermitteln.

Es ist, ausgehend vom Verkehrswert, die Werterhöhung zu ermitteln, die durch die Gesamtheit der Einzelmaßnahmen einschließlich der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen eingetreten ist.

Auf die von der Gemeinde aufgebrachten Kosten kommt es insoweit grundsätzlich nicht an.

Da es sich um die reinen Bodenwerte handelt, bleibt die Bebauung eines Grundstücks außer Betracht.

Dies gilt aber nicht für die Umgebungsbebauung, sofern sie lageprägend ist und die Lage und Nutzbarkeit des zu bewertenden Grundstücks mitbeeinflusst.

Bei der Bestimmung des Anfangswertes kommt es beispielsweise mitentscheidend darauf an, wie das Grundstück ohne Beeinflussung durch die Sanierung baulich nutzbar war. Die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung ergibt sich dann also beispielsweise aus den Festsetzungen eines vor förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets aufgestellten Bebauungsplans.

  • Falls der Eigentümer den Betrag nicht mit eigenen oder fremden Mitteln bezahlen kann, muss die Gemeinde den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umwandeln. Dieses ist dann mit höchstens sechs Prozent p. A. zu verzinsen und mit fünf Prozent zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen.
  • Auf den Ausgleichsbetrag kann die Gemeinde Vorauszahlungen verlangen.

Wolfgang Baur Rechtsanwalt