Kann ich als Mieter die Mietzahlung einstellen, wenn ich mein Geschäft wegen des Coronavirus schließen muss?
Zur Beantwortung dieser Frage ist zu unterscheiden:
1.
Wenn der Betrieb aufgrund einer Allgemeinverfügung schließen muss, liegt rechtliche Unmöglichkeit vor.
In diesem Fall ist der Vermieter nicht mehr in der Lage, dem Mieter die Räume zu dem vereinbarten Nutzungszweck zu überlassen.
Die Hauptleistungspflicht des Vermieters wird gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.
Dies hat aber auch zur Konsequenz, dass der Anspruch auf die Gegenleistung entfällt, § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vermieter kann von dem Mieter also keine Miete verlangen.
Ergeht die Allgemeinverfügung, nachdem der Vermieter dem Mieter die Räume überlassen hat, kann der Mieter die Miete mindern, ggf. auf 0.
2.
Rechtlich anders ist der Fall gelagert, wenn der Betrieb des Mieters zwar nicht aufgrund einer behördlichen Anordnung schließen muss, aufgrund der allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie jedoch erheblichen Umsatzausfall aufweisen (Unternehmensberater, Architekten, Rechtsanwälte, Makler etc.).
Hier liegt keine rechtliche Unmöglichkeit vor. Denn der Betrieb des Mieters ist nicht unmittelbar von einer behördlichen Anordnung betroffen.
Auch ist die Überlassung nicht mangelhaft, da der Mieter die Räume als solche nutzen kann.
Die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie führen jedoch häufig dazu, dass Aufträge ausbleiben, der Betriebsinhaber aufgrund des Umsatzverlustes also möglicherweise den Mietzins nicht mehr zahlen kann.
Hier kann dem Mieter § 313 BGB helfen.
Dieser besagt, dass die Vertragskonditionen anzupassen sind, wenn sich die Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
Der Eintritt der Corona-Pandemie ist mit Sicherheit eine schwerwiegende Veränderung der Umstände.
Das Problem besteht hier darin, dass die Vorschrift des § 313 BGB dann nicht eingreift, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das nach dem Inhalt des Vertrages alleine von einer Partei zu tragen ist.
Der Umstand, dass potenzielle Kunden den Betrieb aufgrund der allgemeinen Einschränkungen der Corona-Pandemie derzeit nicht aufsuchen und dies zu einem Umsatzverlust führt, dürfte primär dem allgemeinen Unternehmerrisiko des Mieters zuzuordnen sein. Es fehlt hier jedenfalls an einem unmittelbaren Zusammenhang zwischen dem Umsatzausfall und der nach wie vor bestehenden Nutzungsmöglichkeit der Räume durch den Mieter.
In jedem Fall wäre es sachgerecht, zu überlegen, ob sich Vermieter und Mieter dieses Risiko nicht teilen und der Vermieter dem Mieter bei einem erheblichen Umsatzrückgang einen Teil des Mietzinses erlässt oder stundet. Denn bei der Corona-Pandemie handelt es sich um höhere Gewalt, also um ein Ereignis, auf welches keiner der Beteiligten Einfluss hat.